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我的故事

我来介绍一下我自己,和我在大家的投资道路上可以怎样帮助到大家。我的故事总体是一个小人物经历了生活的磨难,被生活逼得改变,慢慢走上成功的旅途。。。我想通过自己的全方位360度的改变,给大家树立一个信念:每一个人都可以成为一名成功的房产投资人和自身领域的精英,你只需要多一些知识,多一些帮助和多一些行动。如果我可以做得到,你也一样可以做得到的。


5年之前的我曾经睡在奥克兰医院的地板上一个月,照顾生病的家人。 那个时候我担心自己可不可以像个男人一样养活起照顾好一家人。
5年之后,感谢我生活中出现的每个贵人,伯乐,导师。我可以很男人的说,我可以养活起照顾好一家人。并且第一我不会担心失业了,因为我已经有了生活中经济来源的备胎。第二即便失业了,我也有永续循环收入的保障。

3年前的我是一个有社交障碍的码农,3年之后的我可以出席各种活动,和人谈笑风声。

1年之前我是一个93kg的大胖子,1年之后我通过学习营养知识减掉了13kg。并且第一次知道,减肥是不需要饿着自己的。并且通过营养的知识,改善了整个家人的身体健康。

所以,这就是我的故事。一个小人物通过自己的改变,努力,奋斗,去让自己的家人衣食无忧,身体健康。

那么请大家欢迎房产投资里最棒的营养师。
房产投资里最棒的营养师现在就职于全奥克兰人最痛恨的机构。从事IT,现在的职位是Solution Architect(这个职位和建房子毫无关系,虽然我也是Archtiect) . 在过去的两年,领导团队完成了奥克兰停车系统的更新,推出了人见人爱的手机停车app.(AT Park Mobile),并且提高了开罚单的效率,这些额外的收入对于缓解奥克兰的交通还是起不到什么作用。接下来的负责的主要项目是主抓火车,汽车和游艇的罚单系统。

请关注我的微信公众号:

工作简介:

https://www.linkedin.com/in/ybbest/

打工族聊房产 播客

http://www.ximalaya.com/shangye/15787654/

https://www.youtube.com/watch?v=DfeA3urzTeA&list=PLC9JtLC8tXWDP8sFTiLcnDNIen0AJjB8E

 

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房价的上涨的因素

我们今天我们一起来聊一聊什么因素决定了房价的上涨的接龙。🎉🎉
1.政府在这个区大力投资.比如以前的Albany和New Lynn
2.2021年奥克兰举办美洲杯决赛,届时会带动市中心房价上涨
3.新移民的需求
4.建房成本上涨。
5.好的校区。
6.在湖边,海边。
7.海外投资顺利进出
8.教育交通基础设施建设,生活圈和商圈
9.有好的医疗设施(有大型医院)
10.很多娱乐和生活设施(饭店,游泳池,学校,咖啡店)
11.名人在这个区买了套房子(总理,体育明星,企业的CEO)
12.某个大企业在这里驻扎,增加了周边的就业机会。
13.某大学搬到了一个新区,增加了周边对租房市场的需求。
14.政府印钞票,投资渠道不多,导致房产投资变多,房产涨价
总结:
房产上涨的主要驱动因素是人口增长(需求旺盛。)房源不足(可开发土地不足,建房速度跟不上)金融环境好(就业率高,投资回报率好,市场信心足等等)。影响市场的因素还有利率高低,借贷的难易,通货膨胀率,政府的法律法规的,海外投资的程度,本地人的其他投资选择。所以我觉得上面列的这些因素3,5,6,8,9,10 是驱动因素, 是长期的。其他的都是影响性因素, 是短期的。

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解释一下自住房和投资房的不互相抵押的办法

解释一下自住房和投资房的不互相抵押的办法。
1.你的自住房50万贷款在XXX 银行,现在估计100万。如果收入够高的话,理论上自住房可以贷款80万。
2.你应该找找XXX银行去要出这30万,放到一个叫做Revolving Credit的账号。
这个帐号里的钱可以做你下一套投资的首付也是你过冬的资金。@Robbi 专业贷款经纪 027 6666388
3. 去YYY银行去申请贷款,建设YYY银行可以贷款给你最多45.5万。
4.假设你买了70万的房子,按65%的LVR。你从YYY银行贷款45.5。
5.然后从XXX那个Revolving Credit的账号那25.5做首付。
6.然后这自主和投资就不互相抵押了。

除了equity的增加之外,一般现在贷款都需要和收入有关吧?

这是不互相抵押原则的建立步骤。自身的情况需要咨询贷款专家

这也是很多人可以买多套房产的基础,如果所有房子都在一家银行很快就会达到银行的风险评估上线。儿分在不同的银行就可以一直回收你的首付,在从第3家,第4家或者,第5家进行贷款。

怎样回收首付资金呢?
1 买的房子应该低于市场价(前提是你要知道市场价)
2 对买的房子装修增值。
3 找银行从新估价,然后继续要钱出来放到revolving credit 帐号。

贷款多了,尽量不要放在同一个银行,特别是自住房要和其他分开来。One bank trap会给比较大的portfolio 带来麻烦。也许现在银行的政策有所改变,但是过去银行确实是对额度大的贷款比较谨慎,贷到一定程度就帮你放到Business /commercial banking那边去,难以继续贷。每个银行会考虑你在其他银行的贷款情况,但是不一定会对你所有的revolving credit 都很清楚, 而且每个银行对你还款能力的计算有所不同,所以结果就不一样。这在五、六年前差别很大,现在差别可能缩小了。

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奥克兰房产投资, 房产投资, 新西兰房产投资

怎样解读市政府的3大规划?

The Auckland Unitary Plan 解决了土地供应问题,但是土地有了,基础设施没有(storm water,waste water 和好的交通设施),也没有办法建房子。 市政府去年出的土地供应规划里明确的提到未来30年的新房子里有70%会建在现有的城镇中心,而只有30%建在新的开发区。那从投资的角度,有地的高密度区域,没有基础设施就是废地。而如果我们可以通过解读政府的政策去了解,哪里政府会把这些基础设施修好呢?
那就是市政府10年计划。 这里面280亿的交通预算和8.5亿污水处理的预算会解决很大一部分基础设施的问题。而去执行这些基础设施的建设就是市政府底下的3个机构。而这里的两个规划就是解读这个的关键
市政府的旧城改造机构 Panuku development auckland 出台的旧城改造的规划
奥克兰交通部和新西兰交通部 出台的 奥克兰联合交通规划Auckland Transport Alignment Project 2018
 
这些机构经过7年的Supercity的磨合,已经配合的非常成熟,当旧城改造机构翻新城镇中心的收,Watercare 和AT 会和Panuku development auckland一起合作把基础实施规划好和一起开发。
现在一个比较好的例子是 西区的Henderson

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以下是参考材料:
 
市政府的旧城改造机构
Panuku development auckland
土地供应的规划
Future Urban Land Supply Strategy
 
奥克兰交通的规划
Auckland Transport Alignment Project 2018
 
 
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买楼花的风险

 xxxxx 21:04

帅哥,第一期中说的,还不起贷款,或者房价跌了,银行会强制让owner卖房。

这个房价跌了,银行强制卖房,这个举个例子呗?

于彬 Ben 21:10

比如你现在买个楼花 现在市场市场价值60万

于彬 Ben 21:10

你用你的自住房抵押 可以全贷款买这个房子

于彬 Ben 21:12

2年以后房子交割,但是房价跌了30% 。这时候你的loan prapproval 已经过期。银行从新审核你的贷款。

你必须自己付30万的首付才可以交割。因为你的自主和楼花都跌了。楼花可能跌的更惨。

很多人07-08年都是被这个搞到自住房被卖掉。

所以在第三期里我才说自主和投资房不要互相抵押。

 xxxxx  21:17

学到了。。。

 xxxxx  21:19

看来投资楼花,风险还挺大。

于彬 Ben 21:20

其实每种投资都有风险。但是高风险高回报。很多人通过楼花挣了很多钱。

房子没有风险。关键是投资人,同样的人买。有的人赚了有的人陪了。关键看你的知识,经验和投资团队。

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房产投资都有什么风险

房产投资都有什么风险。

1.房客不交房租。

2.空屋几周至几月

3.毒品污染

4.金融危机,导致利息大涨(接第2个)

5. 2019年新的租赁法,对于房子的升级费用

6. 维护和修理费用,2018年底可能不能抵消税

7. 房客对于房子的破坏 (保险可以报销,但是比较烦心)

8. 经济拮据的时候,地产套现比较慢。

9. 如果有违章建筑,而且房客住在里面几年,要搬走的时候向政府投诉,房租有可能要全数返还给房客

10. 这个在UNITARY PLAN正式实施前,有一定的风险,但是后来UNITARY PLAN往好方向修改。可能UNITARY PLAN 可能会用很长时间。但是市政的从新规划,很有可能会改变你投资的属性,有可能增值,有可能贬值。目前不用担心,也算一个吧

11. 地理属性对于投资房的影响,例如 FLOODING ZONE etc 。可能在你持有的时候没有任何问题(潜在淹水),但是在你出手的时候可能会有一定的影响。这些信息是公开的。

12. 周边的规划,类似 avondale st george rd, hnz 有一个大型开发项目。可能直接把你的价格拉下来。只是幅度多大而已。kinglands ,Hnz打算在哪里盖一个公寓,周边的住家全部反对,均价kingsland都是要100万以上的,如果真的有 hnz来套公寓,直接把周边房价干躺

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奥克兰房产投资, 房产投资, 新西兰房产投资

长线的原则

今天我们再回顾一下现在投资,长线的原则。

在没有房屋正常增长的情况下。学会创造价值才是王道,一定要自己花更多的时间去学习投资知识。去看更多的房子。根据自身的情况缩小你看房的范围。做到真正的你的小范围的市场专家。可以做到看到一个房子知道它现在的市场价(不应该超过1万的误差),还有他的房租(不应该超过10刀的误差)。还有就是根据房屋的状况估计。屋况很差的房子和装修以后的价钱。这是基本功,任何网上的软件都没办法代替你去花时间去自己去看房。更重要的是看房过程中和中介建立的关系。借力真的是太重要了。

然后就是
1 买的房子应该低于市场价(前提是你要知道市场价)
2 买的房子应该有装修增值的潜力。
3 买的房子应该未来有高于平均的增值(买在政府投资的重点区域)

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